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[楼市杂谈] 盐城2018楼市让我们用这几点判断

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发表于 18-1-13 11:42 | 只看该作者 |只看大图 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
用“冰火两重天”来形容2017年盐城楼市,一点也不为过。上半年楼市火热,买房靠抢,随着政策调控步入“深水区”以及市场需求过度透支,盐城楼市颓势渐显,购房者更加理智,市场逐渐降温……

展望2018年,一方面盐城大交通构建、产业建设、城镇化进程加速、棚改工程推进等利好不断,但房价高位运行,观望情绪渐浓;另一方面,中央宏观调控不放松,租售同权、房地产税、贷款政策向严……

形势如此复杂,2018,盐城楼市究竟是升温、还是颓势?

不说废话,先上结论。

2018年,盐城楼市成交行情不容乐观,但房价仍将稳中有涨,不确定的只是幅度,尾盘价格惊喜不断。

依据是什么?且听娓娓道来!
1
调控基调不变 政策影响持续加深 成交行情不乐观
梳理每月成交数据发现,近两年盐城楼市很奇怪,就是房价先涨起来,然后才有了更多交易量。这与政策调控息息相关!
自2015年底提出房地产去库存以来,信贷政策、购房补贴、交易免税等各方面政策红利接踵而至,刚需和改善型需求不断入市,加之一二线城市买房成本渐高,资金纷纷流入,带动盐城楼市逐渐回暖。随着政策调控趋严,盐城楼市开始降温,从上半年的一房难求,到现在的促销优惠粉末登场,“调控”这只无形的手,深深搅动着盐城楼市风云!
目前去库存政策已接近尾声,特别是12月底住建部部署2018年房地产工作中提到“坚持调控目标不动摇、力度不放松,将针对各类需求实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房”,进一步明确了明年楼市的发展方向:2017年是宏观调控的加码阶段,2018是宏观调控的维持阶段,继续加码的空间不大,但是不会放松。其中提到“加快住房制度改革和长效机制建设”,16年的措辞是“加快研究建立”,这就意味着今年“住房制度改革和长效机制建设”将有实质性方案出台。
盐城楼市经历了一年多火热去库存后,市场购房需求严重透支,房源存有量创历史新低,受政策影响将持续加深,预判今年成交行情不容乐观。
2
多方面机遇支撑 盐城房价整体稳中有涨
经历过此番暴涨,尽管目前房价已经停涨,但很多人都对盐城的房价保持怀疑:没有实体经济支撑的三四线城市,短期上涨还有可能;现在的房价已高位,其中的泡沫也是非常大。那么,盐城房价还会继续涨吗?
3
产业强势发力 人口红利释放
一个城市产业经济的发展,往往会带动楼市的升温,提振楼市信心。很多人质疑盐城没有产业支撑,事实上这些年盐城产业园遍地开花,比如河东的国家级中韩产业园、环保产业园、国际软件园、光电产业园;高新区华锐风电产业园、盐城通讯电子产业园、新材料产业园、外资工业园、中小企业(创业)园;城南大数据产业园,城西南现代物流园等等厚实产业带来旺盛人气,在政府优厚的人引入计划下,盐城人口红利将快速释放!
盐城部分产业园区
4
上海经济圈带动盐城发展 刚需市场扩容
盐城作为苏北唯一一个入围“长三角城市发展群”的城市,将融入上海一小时经济圈。最直接的影响就是以后不管是苏北与苏南之间交通的大发展,还是有效的需求向周边疏导,以及上海和盐城的产业合作,带来的老百姓收入的提高和房地产机会都非常重要。
在“上海大都市圈”的机遇辐射下,盐城必将吸引更多外来人口入驻,加之政府大力推进城镇化进程,将有更多人急于在盐城安家乐业。但主城区寸土寸金、房价高启,越来越多刚需盘不断向周边转移。随着内环高架通车并延伸、市政道路改造等形成立体大交通,极大地拉近了郊区与主城区的距离,购房者置业理念渐变,不再盯着“市中心一张床”,“先安家,再择机换房”的消费理念蔚然成风,认为这将极大地刺激周边刚需市场发展!
2018年住建部定调楼市调控,政策将继续倾向于扶持刚需,这对于以刚需为主的盐城楼市绝对是个利好!可以预见,2018年盐城刚需市场仍将红火!
5
棚改工程稳步推进 市区改善盘竞争加剧
近日,盐城市政府通报2017年市区住房保障和棚户区(危旧房、城中村)改造工作情况,并详细介绍了《盐城市区棚户区(危旧房、城中村)改造整治三年行动方案》。方案计划至2020年底,改造住宅总户数约5万户、住宅总面积约570万平方米。棚改将为市场输入大量改善需求,加之市场既有改善需求伺机而动,改善市场分歧加剧。
今年,住建部明言将“支持改善需求”,意味着2018年改善性需求有望得到释放。放眼盐城楼市,改善市场竞争非常激烈,除恒大外,还有保利、中海、碧桂园、荣润、港龙、华润等多家知名房企进驻,它们正凭着专业的团队、成熟的产品和雄厚的资金实力,挤压着当地中小房企的生存空间,同时也为市场输入优质的改善精品、一流的服务理念、先进的管理模式,通过高品质、优服务,为盐城改善客户打造奢适居住体验。
6
租售并举 分散投资需求稳楼市
毫无怀疑,这两年盐城房价暴涨,炒房客起了不可忽略的作用。未来,中央将遏制投机炒房,从政策层面拦截炒房行为。
而从投资市场来看,未来房地产行业的机会并不在房产投资。地王是推升房价的主因,但从下半年来看,“地王”已越来越少,上周“高铁组团”土拍打响盐城土地市场“第一枪”,8块地都以底价成交,预测未来很难诞生“地王”。在楼市不景气,开发商囤地愈加谨慎的大环境下,以后出现高地价几率很小,没有地王固定资产投资就会下降。
从全国角度来说,住宅产业化的机会也是个不错的投资方向。按规定,以后新增住宅要全面向租赁转移,以后很多租赁住房都是政府主导,全面住宅产业化,这也是很多机会。为了解决租赁企业融资难问题,房地产信托基金投资也会大量产生,所以大家的眼光不一定非要盯着实物房产投资。
7
房地产税呼声愈高 明年暂不会出台
提及抑制房价上涨措施,很多人会高呼“开征房地产税”。据专业人士分析,房地产税征收的初衷是保障居住,抑制投资!它的开征,将使房地产市场健康运行的制度建设,对于房价来说,它是使它更沉稳、减少泡沫的一个配套条件。
征收房地产税还有两个前提条件,一是不动产统一登记,二是立法税收法定,不合法的东西没法评估价格,这也是制约房产税征收的很重要的原理。我觉得房地产税未来肯定要征,但要等条件慢慢成熟。
值得注意的是,房地产税并不会立即开始征收,而必须先经过一系列立法程序。财政部长肖捷曾明确房地产税开征时间表:力争在2019年完成全部立法程序,2020年完成“落实税收法定原则”的改革任务。
8
2018盐城楼市盘整微涨 部分项目形势严峻
一叶落而知天下秋,总结过往亦可预知未来。
让我们回顾一下2002年以后十几年的房价波动,可以看出,房价走势大致处于三到四年一轮回的模式,即微涨--大涨—微跌—横盘—聚势—盘整上攻—重新大涨这样一个流程。
而且,每次上涨并非全国普涨,基本都是一线城市领涨,再蔓延至二线城市,最后再波及到三四线城市,涨幅也是逐渐减弱。
2006、2009、2012、2016(包括2017上半年)都是大涨年,其他年则是盘整年或小涨年,但总体一定是螺旋上升的趋势,因为货币和物价的增长都是不可逆的。
梳理过往,便可以预知未来,2016-2017年盐城楼市过热,2018年将会是盘整微涨之年,楼市上涨基本面不变,部分房价虚高项目将面临更严峻的挑战,一些尾盘或以惊喜价收官。
向来对市场敏锐的开发商,则会降低市场预期,调低销售目标,抓住每个销售节点,通过推出精彩纷呈的促销活动抢占市场。对购房者而言,楼市洗涤后,泡沫渐消,2018年将有一些结构性机会,比如“金三银四”、“金九银十“、”年末大关“等,可以淘到比较好的房子


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