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盐城市住房公积金贷款细则

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发表于 17-6-9 15:27:12 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
第一章 总 则第一条 为规范住房公积金贷款行为,维护借贷双方的合法权益,根据《住房公积金管理条例》、《贷款通则》和《盐城市住房公积金管理办法》等有关规定,结合本市实际情况,制定本细则。
    第二条 住房公积金贷款(以下简称公积金贷款)是指以住房公积金为资金来源,向参加住房公积金制度的职工发放的,定向用于购买、建造、翻建、大修自住普通住房(以下简称购买、建修自住住房)的专项住房贷款。
    第三条 盐城市住房公积金管理中心(以下简称管理中心)负责受理、审批公积金贷款的借款申请;管理中心各县(市)管理部根据法人内部授权负责本行政区域内公积金贷款的受理、审批工作。公积金贷款金融业务由管理中心委托盐城市住房公积金管理委员会确定的商业银行(以下简称受委托银行)办理。
第四条 管理中心负责督促受委托银行、担保机构及时办理委托合同约定的公积金贷款业务,并定期检查、考核,严格控制风险。
    受委托银行、担保机构的具体名单由管理中心另行公布。
    受委托银行须按《盐城市住房公积金业务委托协议书》的相关要求办理公积金贷款业务,并接受管理中心的监督和管理。
    第五条 公积金贷款实行存贷结合、先存后贷、贷款担保的原则。
    第六条 借款人申请公积金贷款不足以支付购买、建修自住住房所需费用时,可同时向受委托银行申请商业性个人住房贷款,由管理中心和受委托银行以住房组合贷款(公积金+商业性)形式向借款人发放。
    借款人进行住房组合贷款的,应当按照管理中心与受委托银行签订的委托贷款合同的约定办理抵押登记。
                  第二章 贷款对象和条件
第七条 在本市行政区域范围内购买、建修自住住房,并按规定按时、足额缴存住房公积金的,可以申请公积金贷款。购买、建修办公用房、商业用房、单体车库、单体别墅、联排别墅以及其他非居住用房的,不可以申请公积金贷款。第八条 同一次购房行为只能申请一次公积金贷款。第九条 公积金贷款以家庭(含职工、配偶及未婚子女)为单位,借款人分为主借款人和共同借款人。共同借款人不超过两人。夫妻一方参与公积金贷款,另一方无论是否缴存住房公积金都应当作为共同借款人。夫妻一方已经办理公积金贷款,在贷款未结清前,任何一方均不能再次申请公积金贷款。申请公积金贷款须同时具备下列条件:(一)拥有公积金账户的借款人已开户满半年且按时足额缴存住房公积金6个月(含)以上,具有完全民事行为能力。对曾经在异地(外市)缴存住房公积金,缴存时间可根据原缴存地住房公积金管理中心出具的缴存证明合并计算。  (二)具有合法有效的房屋买卖合同、协议或经有关部门批准建修住房的证明文件。(三)购买、建修首套自住住房,建筑面积在90㎡(含)以下的,首付款(自筹资金)金额不低于总房价的20%;建筑面积在90㎡以上的,首付款金额(自筹资金)不低于总房价的30%。购买、建修第二套自住住房,首付款金额(自筹资金)不低于总房款的40%。(四)借款人具有稳定的经济收入和偿还贷款本息的能力;无影响贷款偿还能力的其他债务;信用良好。夫妻有一方信用不良或其未婚子女有赌博、吸毒等恶习的不能贷款。(五)有管理中心认可的担保方式,借款人不能按要求提供担保的,管理中心可拒绝贷款。(六)购买商品住房(含经济适用住房和中低价商品住房,下同)的,在合同约定房屋交付日前(所购房屋为现房的,在购房合同签订之日起三个月内)申请,购房款一次性交付的,在全额付款发票开具之日起三个月之内申请;购买二手住房的,在《中华人民共和国契税完税证》开具后三个月之内申请;建修自住住房的,在取得有关部门的批准文件之日起一年内申请。(七)用房产作抵押,抵押人应出具能够在处分抵押物时自行安置的承诺书。不满18周岁人员的房屋不予抵押。第十条 非本单位在职职工,采取挂靠或代缴等形式,实际是由缴存人本人缴纳单位部分及个人部分公积金的,不能申请公积金贷款。第十一条 借款人所购的房屋有未结清公积金贷款的,暂不受理公积金贷款申请。待原贷款结清后,在规定时间内方可办理。第十二条 不同家庭共同购买同一套住房,各个家庭可以分别提出住房公积金贷款申请,但不得用所购房进行抵押,借款人按所占房屋份额核定房价并计算贷款额度。房屋份额应当在购房合同中予以明确,未明确的应出示房屋份额公证书。               第三章 贷款额度、期限、利率第十三条 贷款额度。单笔公积金贷款额度为以下四项计算的最低值:
    (一)1.借款人均为不低于规定正常缴存比例缴存住房公积金的职工,按照其还贷能力确定贷款限额,计算公式为:借款人住房公积金月缴存基数之和×40%×12(月)×贷款年限(年);
2.借款人均为低于规定正常比例缴存住房公积金的职工或是住房公积金集中缴存户内人员,贷款额不高于借款人公积金账户余额之和的20倍(个人一次性补缴不计入公积金账户余额);3.借款人既有不低于规定正常缴存比例缴存住房公积金的职工,又有低于规定正常比例缴存住房公积金的职工或是住房公积金集中缴存户内人员的,贷款额不高于分别计算最高可贷额度后的和值。(二)购买、建修首套自住住房,建筑面积在90㎡(含)以下的,贷款额不超过购房总价(不含车库)的80%;建筑面积在90㎡以上的,贷款额不超过购房总价(不含车库)的70%。购买、建修第二套自住住房的,贷款额度不超过购房总价的40%。住房公积金组合贷款额度(公积金贷款额度加商业性个人住房贷款额度)不超过上述规定比例限制。普通商品房交易价格认定,按在当地房管部门登记备案的购房合同上约定的房屋总价为准;二手住房交易价格认定,以《中华人民共和国契税完税证》原件上填写的价格及管理中心确认的价格为准。建造、翻建、大修自住住房价格认定,以具备资质的建筑工程公司出具的工程造价预算及管理中心确认的价格为准。
    (三)贷款最高限额。家庭成员均符合贷款条件的(共同借款人为现役军〔士〕官的,视同正常缴存住房公积金),每笔贷款最高不超过40万元;仅一人符合贷款条件的,每笔贷款最高不超过20万元。
(四)夫妻(含未婚子女)一方在本市缴存住房公积金、另一方在异地缴存住房公积金的,在本地购房时,根据另一方缴存地住房公积金管理中心出具的缴存证明,可以共同计算住房公积金贷款额度。缴存证明内容包括缴存职工姓名、身份证号码、工作单位、月缴存基数、月缴存额、连续缴存时间(必须满6个月以上)和是否有未结清的住房公积金贷款。如另一方在外地有尚未结清的住房公积金贷款,在本地购房时,将不再共同计算住房公积金贷款额度。上述四项计算所得贷款额度,两人或两人以上的贷款额低于15万元的可放宽至15万元,一人的贷款额低于8万元的可放宽至8万元。职工在公积金贷款结清后再次申请贷款的,累计贷款额度不得超过规定贷款最高限额。第十四条 贷款额度由管理中心根据实际情况适时调整。第十五条 夫妻关系存续期内共同办理过住房公积金贷款,离婚后任意一方需要再贷款,必须将原贷款全部结清后方能申请。原贷款均算作双方一次贷款记录,再贷款时视为双方各自享受过原贷款一半的额度,在计算新贷款额度时进行累计扣减。未婚子女与父(母)共同办理过住房公积金贷款,未婚子女结婚后需要再贷款的,必须将原贷款全部结清后方能申请。原贷款算作该未婚子女的一次贷款记录,再贷款时视为享受过原贷款一半的额度,在计算新贷款额度时进行累计扣减。
    第十六条 贷款期限。公积金贷款期限以年为单位,最长不得超过20年,借款人申请的贷款期限与申请贷款时的实际年龄之和原则上不得超过其法定退休年龄。
    连续、足额缴存公积金5年以上且具有稳定收入、信誉良好、有偿还贷款本息能力的借款人(不含低于规定正常比例缴存住房公积金的职工或是住房公积金集中缴存户内人员),贷款期限可以延长至借款人法定退休年龄后1至5年。   
    第十七条 贷款利率。按中国人民银行规定的公积金贷款利率执行。
首次申请公积金贷款,按住房公积金个人住房贷款基准利率执行;已办理过公积金贷款,结清后再申请的,贷款利率按照同期住房公积金个人住房贷款基准利率的1.1倍执行。集中缴存户内人员连续3个月,累计6个月未按时足额缴存住房公积金的,贷款利率执行同期商业住房贷款基准利率(非首次公积金贷款的按同期商业性住房贷款基准利率上浮1.1倍)。一年期贷款实行到期一次性还本付息,贷款期限内利率不作调整,执行合同利率。一年期以上公积金贷款,遇中国人民银行利率调整,于次年1月1日起,按相应利率档次执行新的利率。贷款利率按贷款资金实际划转日中国人民银行公布施行的贷款利率执行。第四章  贷款担保第十八条 借款人申请公积金贷款必须提供贷款担保。担保方式有现房抵押、有价证券质押、公积金质押、担保公司担保、所购房抵押加阶段性保证等。对可能存在安全风险的抵押贷款,管理中心可以要求借款人除上述担保方式外再提供第三人承担保证责任。“第三人”应当是有住房公积金账户并正常缴存的第三方自然人,当借款人不履行债务时,按约定履行职责。第十九条 现房抵押指借款人申请贷款时,以具有合法权属证明且未设定抵押的房产作抵押。在抵押期内,抵押人对已抵押的房产负有维修、管护、保证完好无损的责任。第二十条 有价证券质押指借款人申请贷款时,以国债、银行存单等管理中心认可的有价证券作为质物。借款人采用有价证券质押担保的,有价证券金额不得低于借款金额本息和。借款人须办理有价证券冻结手续,并将冻结手续及有价证券交受委托银行保管,借款人按照借款合同还清本息后,受委托银行将质押的有价证券退还借款人。第二十一条 公积金质押指借款人以本人或他人住房公积金账户内的公积金余额及以后继续缴存的住房公积金作为质物。质押担保的借款金额按质押时公积金账户内余额计算,质押的住房公积金余额最低不得少于借款人借款额的50%,具体比例由管理中心根据实际情况确定。质押之后公积金账户内继续缴存的公积金自动进行质押担保。在质押期间,出质人不能提取个人住房公积金账户内的存储余额。在借款人还款过程中,出质人公积金余额超过借款人借款余额部分,可应主借款人的书面申请并经管理中心审核同意后解除质押担保。第二十二条 担保公司担保指由有资质的担保公司为借款人提供担保并承担连带责任。第二十三条 所购房抵押加阶段性保证指借款人以所购买的房屋作抵押,在借款人取得该住房的所有权,办妥抵押登记并交至管理中心或受委托银行执管之前,由售房人提供阶段性连带责任保证。阶段性保证人必须是管理中心与之签订了《商品房贷款按揭合作协议书》,且又是借款人所购房屋的开发商或售房单位。第二十四条 借款人以现房抵押或以所购房抵押加阶段性保证方式担保的,须与管理中心、受委托银行签订《房地产抵押合同》,办理抵押登记手续,并将《房屋他项权证》交受委托银行或管理中心保管。抵押房的现值,由管理中心根据当地房管、物价部门定期测算并公布的房地产基准价格结合实际进行确认。住房抵押值最高不得超过其现值的70%,非住房抵押值最高不得超过其现值的50%。第二十五条 二手房贷款必须以所购房作抵押且不得变更抵押物。第二十六条 借款人购买普通商品房以所购房抵押作为担保的,不可办理担保物变更;以其他非所购房抵押作为担保的,可以用所购房进行抵押物置换。第二十七条 借款人违约或拒绝履行借款合同的,管理中心有权依照合同和法律程序处置抵押(质)物。第二十八条 处分抵押(质)物所得价款,扣除处分抵押(质)物各项费用后按照合同约定偿还公积金贷款;不足偿还公积金贷款本息的,管理中心继续向债务人追偿;超过应偿还贷款本息的部分,退还抵押(出质)人。第五章 贷款材料及流程第二十九条 贷款材料。借款人申请贷款时须提供以下材料:
    (一)借款人身份、关系材料:借款人身份证、住房公积金卡、婚姻状况证明、父(母)子(女)关系证明等原件及复印件;借款人为单身一人的,须由本人当场填写单身具结书。共同借款人为军官(含士官)的出具军队统一颁发的有效证件。
(二)购建房材料:⒈购买普通住房的:经房管部门鉴证的购房合同或协议原件;不低于规定首付款比例的税务部门监制的首付款凭证原件及复印件。⒉购买二手房的:已过户的提供经房管部门认可的房屋转让合同或买卖契约原件,契税完税凭证原件。未过户办理交易资金托管的,还需提供房管部门的《存量房交易资金托管协议》原件、《存量房交易资金托管存款凭证》原件及复印件。⒊集资建房的:单位提供《建筑工程施工许可证》、《建设用地规划许可证》、《土地使用证》和集资建房名单原件及复印件;个人提供《集资建房合同(协议)》原件;不少于规定首付款比例的付款凭证原件及复印件。⒋建造普通自住房的:《建设用地规划许可证》和《建筑工程施工许可证》原件及复印件;具有施工资质的建筑施工单位出具的工程造价预算表原件;不低于规定首付款比例的自有资金证明原件及复印件。⒌翻建、大修普通自住房的:《房屋所有权证》、《国有(集体)土地使用证》及规划管理部门(或乡镇村镇办)的批准文件原件及复印件;具有施工资质的建筑施工单位出具的工程造价预算表原件;不低于规定首付款比例的自有资金证明原件及复印件。(三)担保材料:⒈现房抵押:抵押房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、抵押房产所有权人(抵押人)身份证、结婚证或户口簿原件及复印件。⒉有价证券质押:有价证券所有人及其配偶身份证、婚姻状况证明、有价证券原件及复印件;有价证券冻结止付手续原件。⒊公积金质押:出质人身份证原件及复印件,出质人本人签写的《质押贷款保证书》或经公证部门公证的出质人同意质押书。⒋担保公司担保:担保公司的担保书原件。⒌所购房抵押加开发商阶段性保证:与管理中心已签定合作协议的房产开发商出具的阶段性保证担保书原件。⒍第三人担保:第三人身份证原件,本人签写的《担保书》。(四)其他材料(按要求提供):1. 所购商品房的销(预)售许可证原件及复印件。2. 开发商出具的收款账号信息(加盖公章)。3. 申请商业贷款转公积金贷款的,须提供银行借款合同、个人近期还款明细并注明贷款余额(银行加盖章印)原件。4. 管理中心认为有必要提供的其他材料。涉及相关部门出具的证明材料有有效期的,依其规定;未规定有效期的,证明材料出具之日起一个月内有效。第三十条 贷款程序:(一)贷款申请。借款人应当携带贷款申请资料,到管理中心各地服务大厅提出申请,填写《住房公积金贷款意向表》等有关资料。(二)贷款受理。管理中心对借款人的申请材料进行审核、审批,审批同意后约见借款人签订《借款合同》等。(三)贷款发放。借款人持《借款合同》及担保材料到受委托银行,经受委托银行审核确认后,将贷款资金划入售房单位或房屋承建(修)方在银行开设的账户内。借款人须同时与受委托银行签订《委托还款协议书》。自管理中心审批同意并约见借款人之日起30日内借款人未与管理中心签订《借款合同》或自《借款合同》签订之日起30日内借款人未办理贷款划转手续的,视同借款人放弃贷款申请。第六章 贷款偿还第三十一条 贷款偿还。借款人可选择等额本息还款法、等额本金还款法或管理中心认可的其他还款法。
    第三十二条 还款方式:贷款期限为一年的,实行到期一次性还本付息。贷款期限在一年以上的,实行按月归还贷款本息,借款人从贷款实际划转日的次月开始,于每月20日前将应还贷款本息存入委托还款账户中,受委托银行每月从还款账户中扣收。
    第三十三条 提前还款。借款人可以提前偿还部分贷款本金或结清全部贷款本息。提前归还贷款的,管理中心不得收取违约金,但按照借款合同已计收的贷款利息不作调整也不退还。
借款人在还款期间信用良好且还款能力显著提高的,可申请缩短借款年限。缩短年限仅办理一次。缩短年限后贷款利率按实际贷款年限对应利率执行,按照借款合同已计收的贷款利息不作调整也不退还。贷款期限为一年的,如需提前还款,必须一次性还清全部贷款本息。第七章 贷款变更第三十四条 借款人在还款期间因特殊原因须变更贷款担保方式或抵押(质)物的,应当以书面形式提出申请,管理中心审核同意后办理变更手续。第三十五条 借款人未婚时办理公积金按揭贷款,婚后增加配偶为所购房共有权人,在未办理他项权证前,可办理预购商品房登记申请人及抵押人变更。第三十六条 借款人死亡(包括宣告死亡),其合法的财产继承人、受遗赠人申请继续履行借款合同的,经管理中心审核同意后,予以变更借款合同。第八章  个人信用第三十七条 影响个人信用的信息有个人在贷款、担保、信用卡、保险等与金融机构或者管理中心等机构发生信贷关系而形成的个人实际履约行为记录;个人纳税、参加社会保险以及个人财产状况及变动等信息;以及可能影响个人信用状况的不良嗜好、不正当行为或涉及民事、刑事、行政诉讼和行政处罚的记录等。第三十八条 个人信用不良的认定:(一)金融机构确认为信用不良的;(二)在借贷、赊购、担保、租赁、保险、使用信用卡等活动中未按照合同履行义务,在管理中心或金融机构存在连续3次(含)或累计6次(含)违约记录的;到期一次性还本付息的,拖欠贷款本金或利息时间在90天(含)以上的;(三)利用或协助提供各种虚假材料骗取、套取住房公积金或住房公积金贷款的;(四)有行政处罚信息或经人民法院判决或者裁定履行义务以及强制执行的;(五)住房公积金集中缴存户中的缴存人,连续3个月,累计6个月未按时足额缴存住房公积金或未能履行《自愿参加住房公积金制度协议》中其他条款的;(六)有黄、赌、毒等不良行为的;(七)有制假、贩假等不法行为或从事国家限制、禁止经营行为的;(八)经营亏损、资不抵债,欲用贷款偿还其他债务的;(九)其他不宜发放贷款的情形或有损害住房公积金制度行为的。第三十九条 个人不良信用行为或不良事件终止之日起满5年及5年以上的,不作为判定个人信用不良依据。如经调查,个人确因非恶意原因造成还款违约,所拖欠贷款、信用卡等本息均是在拖欠当月底前还清的,可视为未违约。第九章 贷款监管第四十条 违约处理。 借款人有下列情形之一的,管理中心根据《借款合同》的约定,依法提前收回公积金贷款,并追究借款人的违约责任:(一)借款人未按专款专用的规定使用公积金贷款。(二)经事后督查,借款人是以套取住房公积金贷款为目的,与房屋卖方进行约定交易,并非用于自住的。(三)住房公积金集中缴存户中的缴存人,未能履行《自愿参加住房公积金制度协议》相关条款的。(四)未经管理中心同意,借款人将设定抵押权的财产变卖、转让、赠与或重复抵押的。(五)借款人所设定抵押的房产遇拆迁,借款人未事先通知管理中心,并未办理贷款清偿手续或重新落实新的担保方式的。(六)借款人拒绝或阻挠管理中心对公积金贷款使用情况进行监督检查的。(七)借款人与其他法人或经济组织签订有损管理中心权益的合同或协议的。(八)借款人连续三个月或累计六个月未按时偿还贷款本息的。(九)担保人违反《担保合同》、丧失承担连带责任能力或抵押物因损毁不足以清偿贷款,而保证人、借款人未按要求落实新保证或新抵押的。(十)违反与管理中心约定的其他事项的。第四十一条 借款人在个人住房公积金贷款发放后与卖方解除、确认无效或撤销所购房屋买卖合同的,贷款人必须在办理相关手续前将所欠贷款全部还清。借款人拒不结清贷款的,管理中心有权采取必要的措施对已使用款项进行追回,保障资金的专款专用。第四十二条 管理中心可以根据房地产市场和住房公积金资金运行情况,对已出台过的住房公积金贷款政策范围内进行微调。管理中心应建立公积金贷款预警机制,在公积金贷款个贷比率低于60%或高于80%时,及时对贷款政策进行调整。第四十三条 在住房公积金存贷比达到或超过85%时,管理中心可实施住房公积金贷款轮候。公积金贷款轮候期间,应停办商业性个人住房贷款转公积金贷款业务。对符合公积金贷款条件而不愿轮候排队申请公积金贷款的职工,管理中心可指定商业银行向借款人发放商业性个人住房贷款,先行用于支付购建房款,商业性个人住房贷款与公积金贷款利率之间的差额由公积金中心补贴。在住房公积金存贷比低于75%时,管理中心可按照放贷时间顺序逐步将商业性个人住房贷款转为公积金贷款。第四十四条 管理中心对受委托银行建立检查考核制度。定期分析贷款回收和逾期情况,制订重点回收目标。根据《委托贷款协议书》确定的各项指标和奖惩条款对受委托银行进行监督、检查和考核。第十章 附 则第四十五条 本细则由盐城市住房公积金管理中心负责解释并组织实施,盐城市住房公积金管理中心可根据本细则制定具体的操作办法和操作流程。本细则条款遇国家政策调整相应调整。第四十六条 本市以前有关规定与本细则不一致的,以本细则为准。本细则从2014年11月10日起施行。
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